Investissement

Les messages antérieurs au 01 juillet 2017 ont été déplacés dans le forum archive disponible dans le menu en haut de la page.
  • Bon les gars.

    Je crée ce topic pour les passionnés d’investissement et de gestion de patrimoine. Quels sont vos attentes en terme de patrimoine ? Certains se sont-ils déjà frottés à la bourse?

    Quels sont vos livres de chevet?

    Assurance-vie, immobilier , FCP...

    Personnellement, je mets 50 % de mon épargne en actions , 20 % en assurance-vie, 20% dans la piètre-papier et le reste en or. A 40 ans , je n’ai pas d’appartement car persuadé depuis 14 ans que l’immobilier parisien est dans une situation de bulle et j’avoue n’être bien gouré dessus...


    et évidemment si vous avez un bon plan pour faire profiter la communauté TFiste, n’hésitez pas :pouce:

  • Oulala il faut demander à Abou Noussour Al Kefi alias tounsikef

    Je te conseille l'or car quasi aucun risque et pas Haram

  • Quoiqu'on dise l'immobilier reste une valeur sur ,bien sûr en ayant les reins solides

  • Investissement immobilier en province avec un rendement entre 8 et 12% (mais ça reste un véritable casse tête fiscal pour optimiser tt ça)

    Avoir un immeuble de 8 apparts de type

    F3-F4 avec un local commercial en RDC pour 300.000 euros (prix d'un appart à Paris) faire des travaux pour 100.000 euros (pour diminuer les impôts grâce au déficit foncier et pour récupérer le crédit d'impôts) c'est plus rentable que d'acheter dans les grandes villes.


    PEA avec une assez bonne répartition entre le court, le moyen et le long terme (action du bon père de famille). J'ai aussi des trackers sur mon PEA (ETF world) et de l'OPCVM.


    Un peu de SCPI


    Pas d'AV non rentable et 7aram


    Et de l'investissement net d'impôt fil bled (uniquement locaux commerciaux)

  • je me suis intéressé à l’investissement immobilier locatif en province. J’y vois 2 problèmes :

    1) la gestion au quotidien qui te le fait déléguer à une agence qui peut mal faire son boulot

    2) la fiscalité effroyable qui est susceptible de changer . Le statut de LMNP est favorable mais peut être révoqué à tout moment par les pouvoirs publics. du coup mon seul investissement immobilier sont des SCPI à l’étranger ( Allemagne ) pour ne pas subir la fiscalité française ( CORUM XL est très bien ) et sur des foncières en bourse.


    je ne suis pas d’accord sur le côté haram de l’assurance-vie qui est un produit d’épargne comme les autres. Si tu prend en UC sans investissement obligataire, tu restes dans l’économie réelle. J’ai 2 AV : 1 en ETF chez YOmoni qui est piloté par IA et une autre chez Linxea dont j’ai constitué moi-même les FCP en les sélectionnant et en ne prend aucun fond obligataire en euro ou obligations d’entreprise - juste des actions


    Pareil - compté-titre et PEA : pour l’international pour les comptes titres et euro zone pour le PEA.
    Comme toi, j’ai 50 % en ETF reparti sur les grandes capitalisations mondiales ( amundi et lyxxor -pas fan de iShares) et 50% en actions ( que je sélectionne - selon ma méthode )


    un peu d’or avec des napoleons et des francs or tunisiens si la fin du monde devait advenir.


    a la différence du tunisien, je ne suis pas porté sur l’immobilier : 80% de mon épargne et sur des produits financiers , 15 % sur les SCPI et 5 % sur l’or


    tounsikef : la Pierre , la pierre .. tu es un vrai tounsi


    SAM LA MENACE : il n’y a pas un produit plus sujet à la spéculation que l’or :

  • Les produits financiers sont beaucoup plus spéculatifs de l'or. Tu peux y perdre gros.

    Je t'assure que c'est Haram l'assurance vie. Moi aussi je pensais comme toi. C'est pour compenser l'inflation. En réalité le moindre intérêt même LIVRET A pour compenser l'inflation et encore, c'est riba. De même que le prêt avec intérêt ou les banques soit disant islamiques.

    Tu aurais du acheter car 14 ans de loyer c'est pas un bon placement sauf si tu fais une épargne extraordinaire. Faut pas écouter les théories de merde comme le tunnel de Friggit qui sont justes des spéculations. Le marché a été maintenu vie des réformes et des baisses fortes d'interets bancaires et les politiques feront tout pour préserver leurs bien immobiliers. Tu t'attendais a une baisse sur Paris et tu as une nette hausse du m2.

    La bulle peut être maintenu des décennies avec une forte demande. Et dans ce cas la bulle se rétracte.

  • Je suis d’accord : je me suis fait avoir et j’aurai dû acheter il y’a 20 ans.


    Mais franchement , je n’ai pas vu que Paris était un marché de niche .. que la proportion important d’héritiers des boomers - qui eux avaient payés leur appartement en monnaie de singe dans les années 70 à une inflation à 10%- maintenait solvable leurs enfants qui ne le seraient pas . Mais après avoir joué du levier des taux d’intérêt et de la durée , il reste encore les pouvoirs publics qui sont interventionniste et empêche le marché de procéder aux corrections nécessaires ..


    Au passage , l’or c’est 4% de valorisation à prix constant depuis un siècle


    sur les produits spéculatifs, si tu parles de warrants, de turbo, de vente à découvert, cds .. oui


    les actions- ne sont pas des produits financier mais des actifs tangibles puisque te donnant droit à un partage des bénéfices

  • Exactement, quand tu investis dans les actions, tu partages le risque de l'entreprise et c'est celui-ci qui est rémunéré par les dividendes ou la plus-value de cession.

    Ce qui est interdit c'est de se faire rémunérer par le prix du temps

  • Et pourtant mes meilleurs rendements sont sur les investissements immobilier.


    Contrairement à ce que tu dis l'immobilier n'est pas chronophage et pas besoin d'agence immobiliere pour gérer le patrimoine. Personnellement, je passe une petite demi journée par mois pour la gestion, hamdoullah ya rabbi.


    Mon conseil il faut acheter un immeuble en entier. Pourquoi ? Pour éviter les charges de copropriété.

    Des immeubles entre 250k et 400k sont de bonnes opportunités surtout dans des villes moyenne (une agglomération de 70000 hab)


    Ensuite, je choisi surtout les immeubles avec des travaux (isolations, toitures, fermetures, électricité, chauffage...) je pars du principe que je ne dois pas dépasser 35% du prix d'achat.

    Pourquoi prendre un immeuble avec travaux ?

    Parce que la marge de négociation est élevée, mais aussi pour les crédits d'impôts. Ce sont des sommes non négligeable.

    Mais surtout pour le déficit foncier. Quand tu as 100.000 euros de travaux et sur tu peux étaler ce montant sur 10 ans je t'assure que d'un point de vue fiscale ya pas mieux

    Y'a d'autres leviers pour optimiser la fiscalité mais ça demande un peu plus de temps et de l'expérience.


    Ensuite pour la gestion.

    Une assurance qui te garantie les loyers impayés est nécessaires.

    Pas besoin d'agence immobiliere sauf si tu veux que l'on te trouve un locataire rapidement

    Pour Les locataires il faut bien les choisir et donc fixer des critères. Idéalement pas d'enfants en bas âge (moins de 3 ans), pas d'animaux, des revenus =3 x le loyers avec charge.


    Mettre en place le virement automatique des loyers (pas de cash pas de chèque), ça simplifie bcp la compta.


    Un contrat de maintenance avec une société de chauffagiste avec intervention en cas de problèmes (chauffage et plomberie) : une bonne centaine d'euros par appart.

    Et un contrat avec une société de nettoyage qui passe 3 fois par semaine.


    Et tu te retrouves avec un rendement à 8% net mini


    La je commence à me pencher plus sérieusement sur le dossier de la fiscalité pour encore optimiser tout ça (SCI, SVPI, holding...)

  • les charges de copropriété c'est pas pour embêter le monde c'est pour maintenir en état le bien et le valoriser.

  • les charges de copropriété c'est pas pour embêter le monde c'est pour maintenir en état le bien et le valoriser.

    Je sais mais il existe des abus. Entre les honoraires du syndic, les frais abusifs (au lieu de changer une poignée de porte, ils changent toute la porte, ou bien repeindre la cage d'escalier en jaune parce que un coprop en a fait la demande alors que la cage d'escalier est en excellent état), les frais de gestion, les frais bancaires, les copropriétaires qui ne payent pas... Ça fait bcp. UFC que choisir avait fait une enquête, et avait estimé que 30% des frais était abusif


    Quand tu achètes un immeuble, tu n'as pas besoin de syndic vu que tu es le seul proprio, c'est à toi de faire les travaux nécessaires et l'entretien donc ya des frais, qui sont déduits au niveau des charges mais ce sont des frais que tu maîtrise.

  • L’immeuble de rapport est une bonne affaire pour la retraite mais je commencerai par un appartement car je n’ai jamais fait d’immobilier hors piètre-papier.
    La seule chose qui me chiffonne dans tout ce qu’il at immeuble dans des villes comme Mulhouse , Vichy ou Saint-Étienne est la valorisation. Je ne vois ces investissements qu’en potentiel locatif ( tu empruntes le maximum à un taux de 1% pour un tirer un rendement à 8% ( en LMNP ) soit un rendement de 7 % ce qui est pas mal . Mais je ne vois pas le mètre carré se valoriser dans ce type de ville ( on ne va pas passer de 1200 eu/ mètre carré à 5000 eu comme dans des villes attractives comme Lyon) et ça ne crée pas réellement de patrimoine.

    Juste une source régulière de revenu ( et aussi un effet levier ) ce qui est pas mal.
    Oui la fiscalité est hyper importante: ça bouffe un rendement et il a tendance à énorme bouger en France. De ce que j’ai lu et vu autour de moi, le meilleur statut est celui de LMNP mais qui est hyper-exigeant en terme d’investissement personnel.