Investissement

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  • Bon les gars.

    Je crée ce topic pour les passionnés d’investissement et de gestion de patrimoine. Quels sont vos attentes en terme de patrimoine ? Certains se sont-ils déjà frottés à la bourse?

    Quels sont vos livres de chevet?

    Assurance-vie, immobilier , FCP...

    Personnellement, je mets 50 % de mon épargne en actions , 20 % en assurance-vie, 20% dans la piètre-papier et le reste en or. A 40 ans , je n’ai pas d’appartement car persuadé depuis 14 ans que l’immobilier parisien est dans une situation de bulle et j’avoue n’être bien gouré dessus...


    et évidemment si vous avez un bon plan pour faire profiter la communauté TFiste, n’hésitez pas :pouce:

  • Oulala il faut demander à Abou Noussour Al Kefi alias tounsikef

    Je te conseille l'or car quasi aucun risque et pas Haram

  • Quoiqu'on dise l'immobilier reste une valeur sur ,bien sûr en ayant les reins solides

  • Investissement immobilier en province avec un rendement entre 8 et 12% (mais ça reste un véritable casse tête fiscal pour optimiser tt ça)

    Avoir un immeuble de 8 apparts de type

    F3-F4 avec un local commercial en RDC pour 300.000 euros (prix d'un appart à Paris) faire des travaux pour 100.000 euros (pour diminuer les impôts grâce au déficit foncier et pour récupérer le crédit d'impôts) c'est plus rentable que d'acheter dans les grandes villes.


    PEA avec une assez bonne répartition entre le court, le moyen et le long terme (action du bon père de famille). J'ai aussi des trackers sur mon PEA (ETF world) et de l'OPCVM.


    Un peu de SCPI


    Pas d'AV non rentable et 7aram


    Et de l'investissement net d'impôt fil bled (uniquement locaux commerciaux)

  • je me suis intéressé à l’investissement immobilier locatif en province. J’y vois 2 problèmes :

    1) la gestion au quotidien qui te le fait déléguer à une agence qui peut mal faire son boulot

    2) la fiscalité effroyable qui est susceptible de changer . Le statut de LMNP est favorable mais peut être révoqué à tout moment par les pouvoirs publics. du coup mon seul investissement immobilier sont des SCPI à l’étranger ( Allemagne ) pour ne pas subir la fiscalité française ( CORUM XL est très bien ) et sur des foncières en bourse.


    je ne suis pas d’accord sur le côté haram de l’assurance-vie qui est un produit d’épargne comme les autres. Si tu prend en UC sans investissement obligataire, tu restes dans l’économie réelle. J’ai 2 AV : 1 en ETF chez YOmoni qui est piloté par IA et une autre chez Linxea dont j’ai constitué moi-même les FCP en les sélectionnant et en ne prend aucun fond obligataire en euro ou obligations d’entreprise - juste des actions


    Pareil - compté-titre et PEA : pour l’international pour les comptes titres et euro zone pour le PEA.
    Comme toi, j’ai 50 % en ETF reparti sur les grandes capitalisations mondiales ( amundi et lyxxor -pas fan de iShares) et 50% en actions ( que je sélectionne - selon ma méthode )


    un peu d’or avec des napoleons et des francs or tunisiens si la fin du monde devait advenir.


    a la différence du tunisien, je ne suis pas porté sur l’immobilier : 80% de mon épargne et sur des produits financiers , 15 % sur les SCPI et 5 % sur l’or


    tounsikef : la Pierre , la pierre .. tu es un vrai tounsi


    SAM LA MENACE : il n’y a pas un produit plus sujet à la spéculation que l’or :

  • Les produits financiers sont beaucoup plus spéculatifs de l'or. Tu peux y perdre gros.

    Je t'assure que c'est Haram l'assurance vie. Moi aussi je pensais comme toi. C'est pour compenser l'inflation. En réalité le moindre intérêt même LIVRET A pour compenser l'inflation et encore, c'est riba. De même que le prêt avec intérêt ou les banques soit disant islamiques.

    Tu aurais du acheter car 14 ans de loyer c'est pas un bon placement sauf si tu fais une épargne extraordinaire. Faut pas écouter les théories de merde comme le tunnel de Friggit qui sont justes des spéculations. Le marché a été maintenu vie des réformes et des baisses fortes d'interets bancaires et les politiques feront tout pour préserver leurs bien immobiliers. Tu t'attendais a une baisse sur Paris et tu as une nette hausse du m2.

    La bulle peut être maintenu des décennies avec une forte demande. Et dans ce cas la bulle se rétracte.

  • Je suis d’accord : je me suis fait avoir et j’aurai dû acheter il y’a 20 ans.


    Mais franchement , je n’ai pas vu que Paris était un marché de niche .. que la proportion important d’héritiers des boomers - qui eux avaient payés leur appartement en monnaie de singe dans les années 70 à une inflation à 10%- maintenait solvable leurs enfants qui ne le seraient pas . Mais après avoir joué du levier des taux d’intérêt et de la durée , il reste encore les pouvoirs publics qui sont interventionniste et empêche le marché de procéder aux corrections nécessaires ..


    Au passage , l’or c’est 4% de valorisation à prix constant depuis un siècle


    sur les produits spéculatifs, si tu parles de warrants, de turbo, de vente à découvert, cds .. oui


    les actions- ne sont pas des produits financier mais des actifs tangibles puisque te donnant droit à un partage des bénéfices

  • Exactement, quand tu investis dans les actions, tu partages le risque de l'entreprise et c'est celui-ci qui est rémunéré par les dividendes ou la plus-value de cession.

    Ce qui est interdit c'est de se faire rémunérer par le prix du temps

  • Et pourtant mes meilleurs rendements sont sur les investissements immobilier.


    Contrairement à ce que tu dis l'immobilier n'est pas chronophage et pas besoin d'agence immobiliere pour gérer le patrimoine. Personnellement, je passe une petite demi journée par mois pour la gestion, hamdoullah ya rabbi.


    Mon conseil il faut acheter un immeuble en entier. Pourquoi ? Pour éviter les charges de copropriété.

    Des immeubles entre 250k et 400k sont de bonnes opportunités surtout dans des villes moyenne (une agglomération de 70000 hab)


    Ensuite, je choisi surtout les immeubles avec des travaux (isolations, toitures, fermetures, électricité, chauffage...) je pars du principe que je ne dois pas dépasser 35% du prix d'achat.

    Pourquoi prendre un immeuble avec travaux ?

    Parce que la marge de négociation est élevée, mais aussi pour les crédits d'impôts. Ce sont des sommes non négligeable.

    Mais surtout pour le déficit foncier. Quand tu as 100.000 euros de travaux et sur tu peux étaler ce montant sur 10 ans je t'assure que d'un point de vue fiscale ya pas mieux

    Y'a d'autres leviers pour optimiser la fiscalité mais ça demande un peu plus de temps et de l'expérience.


    Ensuite pour la gestion.

    Une assurance qui te garantie les loyers impayés est nécessaires.

    Pas besoin d'agence immobiliere sauf si tu veux que l'on te trouve un locataire rapidement

    Pour Les locataires il faut bien les choisir et donc fixer des critères. Idéalement pas d'enfants en bas âge (moins de 3 ans), pas d'animaux, des revenus =3 x le loyers avec charge.


    Mettre en place le virement automatique des loyers (pas de cash pas de chèque), ça simplifie bcp la compta.


    Un contrat de maintenance avec une société de chauffagiste avec intervention en cas de problèmes (chauffage et plomberie) : une bonne centaine d'euros par appart.

    Et un contrat avec une société de nettoyage qui passe 3 fois par semaine.


    Et tu te retrouves avec un rendement à 8% net mini


    La je commence à me pencher plus sérieusement sur le dossier de la fiscalité pour encore optimiser tout ça (SCI, SVPI, holding...)

  • les charges de copropriété c'est pas pour embêter le monde c'est pour maintenir en état le bien et le valoriser.

  • les charges de copropriété c'est pas pour embêter le monde c'est pour maintenir en état le bien et le valoriser.

    Je sais mais il existe des abus. Entre les honoraires du syndic, les frais abusifs (au lieu de changer une poignée de porte, ils changent toute la porte, ou bien repeindre la cage d'escalier en jaune parce que un coprop en a fait la demande alors que la cage d'escalier est en excellent état), les frais de gestion, les frais bancaires, les copropriétaires qui ne payent pas... Ça fait bcp. UFC que choisir avait fait une enquête, et avait estimé que 30% des frais était abusif


    Quand tu achètes un immeuble, tu n'as pas besoin de syndic vu que tu es le seul proprio, c'est à toi de faire les travaux nécessaires et l'entretien donc ya des frais, qui sont déduits au niveau des charges mais ce sont des frais que tu maîtrise.

  • L’immeuble de rapport est une bonne affaire pour la retraite mais je commencerai par un appartement car je n’ai jamais fait d’immobilier hors piètre-papier.
    La seule chose qui me chiffonne dans tout ce qu’il at immeuble dans des villes comme Mulhouse , Vichy ou Saint-Étienne est la valorisation. Je ne vois ces investissements qu’en potentiel locatif ( tu empruntes le maximum à un taux de 1% pour un tirer un rendement à 8% ( en LMNP ) soit un rendement de 7 % ce qui est pas mal . Mais je ne vois pas le mètre carré se valoriser dans ce type de ville ( on ne va pas passer de 1200 eu/ mètre carré à 5000 eu comme dans des villes attractives comme Lyon) et ça ne crée pas réellement de patrimoine.

    Juste une source régulière de revenu ( et aussi un effet levier ) ce qui est pas mal.
    Oui la fiscalité est hyper importante: ça bouffe un rendement et il a tendance à énorme bouger en France. De ce que j’ai lu et vu autour de moi, le meilleur statut est celui de LMNP mais qui est hyper-exigeant en terme d’investissement personnel.

  • Louled...

    La bourse qui perd 10% ..

    Des belles valeurs qui chutent ..

    C’est la période des soldes


    je ne sais pas si c’est un crash débutant ou juste une correction mais ça sent bon..


    l’indice de la peur est au plus haut ..

    Mais autant la peur est un phénomène émotionnel qui donne des sentiments violents mais de courte durée car éphémère..

    Autant l’euphorie met plus de temps ...


    Je ne vois pas les soldes durer longtemps


    sur le CAC40,
    y a des occasions sur Peugeot , carrefour , seb et Air France, thales

    A l’international , je vote japan tabacco, neste et agnico Eagles mines


    Sinon même si c’est encore survalorisé, Amazon et Microsoft ont perdu 15% .. pour ceux qui font du daytrading, y a de belles opportunités de plus-value sur ces 2 valeurs dès que la peur cessera ...

  • Merci tounsikef


    bon pour ceux qui veulent investir dans les actions

    Je commence

    Il y’a 2 façons : être long ou être short

    Long: acheter pour faire un bénéficie à long terme

    Court: c’est vendre à découvert ou encore short et / emprunter les titres au courtier et miser sur une baisse du cours et sempocher la différence entre la baisse et le cours initial au moment où tu empruntes


    ici on va parler de la version classique qui est d’entre long


    il y a plusieurs types d’approches pour investir en bourse : l’approche fondamentale , l’approche technique ou un mix des 2


    personnellement, je suis un fondamentaliste avec un horizon d’une dizaine d’années

    Je ne sélectionne que des sociétés qui ont fait leurs preuves sur les 5 dernières années avec un avantage compétitif ( je le définirais dans un prochain message ) et qui sont décotés par rapport au marché.


    je vais chercher des actions dont le PER est inférieur à celui de son indice de référence ( le PER est le ratio cours/bénéfices ) sauf des sociétés avec des avantages compétitifs


    le PER signifie le nombre d’années au cour duquel on récupère son investissement initial


    un PER à 15 signifie qu’il faudra 15 ans pour récupérer sa mise initiale à bénéfices constants.


    bon c’est plus compliqué que ça car le PER d’une valeur cyclique n’est pas le même qu’un valeur de forte croissance ou un pilier


    Je choisir des sociétés dont le PER est inférieur à celui de son secteur ce qui signifie qu’il est bon marché sauf des valeurs avec un bon potentiel de croissance


    je regarde ensuite la dynamique sur les 5 ans du CA , marge brute, l’EBiTDA et le ROIC qui doit être croissant. J’ai des ratios qui me font analyser plus n profondeur la société ( une marge brute de 40% signifie que la société a un avantage compétitif ).

    Ensuite l’endettement ( les actifs courants doivent être le double du passif courant ( les dettes ) et le cash-flow


    je regarde aussi l’actif par action . Si la valeur de l’actif par action est supérieur au cours de l’action, c’est que la valeur est décoté


    attention , si on décide d’acheter une valeur de faible croissance , ce qui importe sera les dividendes ( logique car la valeur du titre n’est pas amené à évoluer ) . Si on investir dans un futur pépite , on se moquera des dividendes car l’enrichissement viendra de la hausse du cours qui peut être multiplié par 10, 20, 40.


    2 choses rédhibitoires. Une société qui donne des stocks options et une société qui au lieu de racheter des actions pour maintenir les cours en émets et donc dilué la valeur des actions


    l’analyse technique - je m’en sers pour entrer dans le marché


    en ce moment , je dirais qu’il faut pour l’instant attendre car je pense qu.’en l’absence de visibilité , les indices vont encore décrocher et baisser

    Ce qui est utile pour acheter des valeurs cycliques à bas prix ( Peugeot par exemple ) à bas prix et les revendre dès que ça redémarre. Avec un bénéfice de 20-25 %.


    .

  • Je rajoute que c'est le moment d'investir (peut être attendre qq jours le temps que l'épisode corona passe ou que les chinois redémarre la production)

    Des valeurs sûrs comme:

    Total, dont la valeur pourrait reprendre des couleurs en l'espace de qq mois

    LVMH, Sanofi, veolia, Vinci, orange, Korian ou encore Air liquide